Prêts promoteur – Est-ce vraiment la fin de l'histoire ?

Ces dernières années, le marché immobilier en Israël a offert aux acheteurs d'appartements une option séduisante : les prêts promoteur. Il s'agit de prêts permettant au client d'acquérir un appartement avec un apport personnel relativement faible, sans besoin immédiat d'un prêt hypothécaire et, dans certains cas, même sans intérêt ni indexation. Ces prêts sont devenus une part significative de l'ensemble des prêts hypothécaires, mais récemment, des acteurs du marché et la Banque d'Israël ont commencé à exprimer des préoccupations à ce sujet. Les prêts promoteur sont-ils sur le point de disparaître du marché, et qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs et les promoteurs ?

Les prêts promoteur sont-ils vraiment en voie de disparition ?

La réponse courte est : pas encore, mais des restrictions sont en route. La Banque d'Israël a commencé à exercer une pression sur les banques suite à une forte augmentation de la proportion des prêts promoteur – passant de 6-8% de l'ensemble des prêts hypothécaires à 17% des nouveaux prêts. Ce changement suscite la crainte que ces prêts puissent fausser les prix des logements et imposer de lourdes obligations aux acheteurs à long terme.

Pourquoi les prêts promoteur sont-ils avantageux pour les acheteurs ?

Les prêts promoteur sont devenus populaires auprès des acheteurs d'appartements grâce à plusieurs avantages clairs :

1. Exigence d'un apport personnel faible – Les prêts promoteur permettent à l'acheteur d'entrer dans un projet avec un apport personnel plus faible, ce qui permet à beaucoup de réaliser le rêve d'être propriétaire.
2. Report de la souscription d'un prêt hypothécaire – Dans un environnement de taux d'intérêt élevés, reporter le prêt hypothécaire peut être avantageux pour le client, car il paie un intérêt faible ou nul sur le prêt promoteur et attend de souscrire un prêt hypothécaire près de la date de livraison.
3. Flexibilité financière – Le prêt offre à l'acheteur plus de flexibilité quant au moment de la réalisation de ses actifs existants ou d'investir son capital disponible différemment jusqu'à la finalisation de la transaction.

Y a-t-il des inconvénients pour l'acheteur ?

Lorsqu'il s'agit d'un prêt sans intérêt ni indexation, il n'y a pas d'inconvénients majeurs pour le client. Cependant, il faut prendre en compte l'indexation sur l'indice des coûts de construction, qui s'applique actuellement à environ 40% des paiements sur le bien. Bien que cette indexation existait également pour un paiement linéaire, il est important de se rappeler qu'il s'agit toujours d'un coût supplémentaire potentiel pour l'acheteur. De plus, certains projets offrent une exemption de l'indexation sur l'indice des coûts de construction, ce qui rend la transaction encore plus attractive pour les acheteurs.

Quels sont les avantages des prêts promoteur pour le promoteur ?

Les prêts promoteur sont également bénéfiques pour les promoteurs immobiliers :

1. Vente au prix du marché – Les prêts permettent au promoteur de vendre des appartements au prix du marché en apparence, sans baisser le prix de l'appartement, créant ainsi un flux de trésorerie positif pour le compte de financement.
2. Augmentation du rythme des ventes – La possibilité de reporter les paiements et de contracter un prêt sans intérêt ni indexation accélère le rythme des ventes.
3. Économies sur les intérêts – Les prêts promoteur portent généralement un taux d'intérêt inférieur à celui du compte de financement, ce qui réduit le coût de financement pour le promoteur.

Pour qui est-ce une mauvaise nouvelle ?

L'augmentation des prêts promoteur suscite des inquiétudes pour la Banque d'Israël, car cela représente une augmentation de l'exposition du système bancaire au secteur immobilier. De plus, ces prêts peuvent augmenter le taux de financement total au-delà de 70% de la valeur du bien, étant donné que le prêt promoteur est également considéré comme faisant partie du prêt hypothécaire.

Que s'est-il passé récemment ?

Au début de la semaine, la Banque d'Israël a annoncé qu'elle était préoccupée par l'augmentation des prêts promoteur et a demandé aux banques de renforcer leurs politiques de gestion des risques. En conséquence, les banques sont désormais tenues de procéder à :

1. Vérification de la capacité de remboursement – Les banques doivent évaluer en profondeur la capacité de remboursement des clients, y compris les scénarios économiques futurs.
2. Divulgation complète – Obligation d'expliquer aux clients les risques et les remboursements attendus de ces prêts.
3. Provisions pour pertes sur créances – Augmentation des provisions comme mesure de protection contre les risques de défaut de paiement.

Actuellement, il n'existe pas de réglementation contraignante à ce sujet, mais la Banque d'Israël exprime clairement son mécontentement face à la situation, et laisse entendre que des mesures plus strictes pourraient être prises à l'avenir si la situation continue de présenter un risque économique.

Réaction sur le terrain : les banques commencent à modifier les conditions

Bank Leumi a été la première à durcir les conditions des prêts promoteurs, et a décidé d'exiger une indemnité forfaitaire de 20 % du client et de limiter le taux de financement à 40 % pour les prêts subventionnés. Les clients ayant déjà une approbation de principe ne seront pas affectés par ces changements. D'autres banques devraient publier des décisions similaires dans les prochains jours.

Conclusion

Les prêts promoteurs offrent des avantages distincts aux acquéreurs et aux promoteurs, mais peuvent représenter un risque pour le système bancaire et l'économie dans son ensemble. Bien que la Banque d'Israël n'impose pas actuellement de restrictions univoques, il est clair que la tendance du marché pourrait changer dans un avenir proche. Les acquéreurs de biens immobiliers doivent être conscients des limitations et des risques potentiels, et comprendre l'impact de leurs décisions financières sur leur avenir économique.

Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier et de contracter un prêt promoteur, il est essentiel de vérifier tous les détails avec la banque et de vous assurer que vous comprenez les implications à long terme.

Vous pouvez consulter les conditions du marché et des informations sur l'acquisition immobilière dans le guide d'achat de biens en Israël - www.israelos.com

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