A história que o GCE conta e as manchetes econômicas perdem
O mercado imobiliário israelense não se comporta como uma única unidade. Ele se comporta como dois mercados completamente diferentes, e às vezes opostos, que são estranhos um ao outro. Esta é a história central do primeiro trimestre de 2026, e é mais importante do que qualquer dado isolado.
De acordo com o comunicado do Gabinete Central de Estatísticas (GCE) de 16 de março de 2026, o volume de negócios do distrito de Jerusalém aumentou a uma taxa anual de 5.4 por cento nos dados mais recentes, enquanto o distrito Central registou uma queda anual de 3.9 por cento. O distrito de Tel Aviv caiu 2.8 por cento. Esta diferença, de mais de 9 pontos percentuais entre Jerusalém e Tel Aviv, é o dado mais importante para os promotores imobiliários em Israel neste momento.
Quem toma decisões com base na "média nacional" toma decisões com base em um número que não existe de fato para ele. Seu mercado não é uma média, é um distrito específico com uma dinâmica específica.
O que realmente está acontecendo em Jerusalém
Jerusalém já liderava as altas na publicação anterior do GCE de fevereiro de 2026, com um aumento anual de 9.6 por cento nos dados de novembro-dezembro de 2025. Na publicação de março de 2026, o ritmo moderou para 5.4 por cento, mas o volume de negócios de Jerusalém ainda lidera todos os distritos. O Norte segue atrás com 3.2 por cento.
Para o promotor que planeia um projeto em Jerusalém, este dado significa que existe um verdadeiro vento favorável de procura, e que uma precificação atualizada de acordo com o dado nacional induzirá o projeto a um valor inferior. O grande risco aqui é uma precificação demasiado conservadora, não demasiado agressiva.
No Norte, a imagem é semelhante, mas com menor intensidade. Um promotor que atua em Krayot, Afula ou Tiberíades, trabalha em um ambiente de crescimento moderado, mas estável.
O que realmente está acontecendo em Tel Aviv e no Centro
Esta é a parte que as manchetes econômicas não destacam o suficiente. O distrito Central do GCE, que inclui cidades como Rishon LeZion, Petah Tikva, Ramat Gan, Holon, Bnei Brak, etc., registou uma queda de 3.9 por cento a uma taxa anual de acordo com a última publicação do GCE. O distrito de Tel Aviv caiu 2.8 por cento.
Estas são quedas reais, não uma moderação. Para o promotor que atua no centro do país, isso significa que qualquer novo projeto lançado com as premissas de 2024 precisa ser reavaliado. Uma precificação estabelecida há 18 meses já não reflete o preço que o mercado está disposto a pagar hoje.
É também importante saber o que o próprio GCE diz sobre a sua medição. No comunicado de março de 2026, o GCE afirmou explicitamente que o índice não se adequa às operações de financiamento e incentivos oferecidos pelos promotores, e que a queda real nas transações no terreno é mais profunda do que o índice mostra. Em outras palavras, as quedas reais dos preços de lançamento em novos projetos no centro são superiores a 3.9 por cento.
A crise silenciosa dos apartamentos novos
O segundo dado importante para os promotores é o destino do mercado de apartamentos novos. De acordo com o relatório anual do GCE publicado em fevereiro de 2026, o total de transações no mercado imobiliário em 2025 foi de cerca de 90,700 apartamentos, uma queda de 11.9 por cento em comparação com 2024. Dentro deste número, os apartamentos novos caíram cerca de 25 por cento, e os de segunda mão representaram 60 por cento do mercado.
No último trimestre, houve uma certa recuperação nos volumes. No período de novembro de 2025 a janeiro de 2026, o total de transações aumentou 19.2 por cento em comparação com o trimestre anterior. Os de segunda mão saltaram 27.2 por cento. Os apartamentos novos aumentaram 12.2 por cento. Mas é importante entender: esta recuperação ocorre após um trimestre muito fraco, e os de segunda mão ainda lideram com força. Somente em janeiro de 2026, os de segunda mão representaram mais de 67 por cento das transações.
Um dado que se junta à imagem: o estoque de apartamentos novos não vendidos é de cerca de 86,290 unidades, a maioria não pronta para ocupação. Esta é uma oferta significativa que precisa ser absorvida antes que vejamos um aumento real de preços no mercado novo.
Para o promotor, a conclusão é clara: um novo projeto em 2026 compete contra dois inimigos. Um, o estoque acumulado de projetos já lançados. O outro, a crescente preferência dos compradores por apartamentos de segunda mão oferecidos a um preço mais atraente.
Banco de Israel - Por que parou
A terceira variável que os promotores devem entender é a situação atual da taxa de juros. Após um período de cerca de dois anos de taxas de juros elevadas, o Banco de Israel iniciou um ciclo de cortes: em 24 de novembro de 2025, cortou de 4.50 por cento para 4.25 por cento. Em 5 de janeiro de 2026, cortou novamente para 4.00 por cento. No entanto, nas reuniões de fevereiro e março de 2026, a taxa de juros permaneceu em 4.00 por cento.
Por que o Banco parou? A resposta aparece no comunicado do Banco de 30 de março de 2026. Uma das razões centrais é precisamente os preços da habitação. O componente habitacional no índice de preços ao consumidor atingiu 4.2 por cento a uma taxa anual em fevereiro de 2026 - um fortalecimento significativo que restringe o Banco de continuar a cortar.
A divisão de pesquisa do Banco de Israel estima que a taxa de juros média no primeiro trimestre de 2027 estará entre 3.50 e 3.75 por cento. Isso sugere 1 a 2 reduções adicionais de 25 pontos base nos próximos 12 meses, mas não imediatamente.
Para os promotores, o significado é crítico. Qualquer modelo econômico que se baseou em uma rápida queda da taxa de juros em 2026 precisa ser reavaliado. A taxa de juros vai cair, mas mais lentamente do que o mercado pensava no início do ano.
Aluguel e a diferença entre inquilino novo e inquilino antigo
Um dado importante para os promotores que analisam projetos com modelo de aluguel (Built to Rent) também vem do GCE. Em fevereiro de 2026, o aluguel para novos inquilinos (novos contratos ao trocar de inquilino) aumentou 5.8 por cento a uma taxa anual. Em contraste, as renovações de contratos com inquilinos existentes aumentaram apenas 2.7 por cento.
Esta diferença, de mais de 3 pontos percentuais, indica uma tensão crescente no mercado de arrendamento. Um promotor que planeia um projeto com rendimento de aluguel precisa entender que os grandes aumentos ocorrem apenas quando o inquilino é substituído, e isso exige um planeamento operacional preciso.
Índice de Acessibilidade à Habitação - Primeiro sinal de mudança de tendência
O Ministério da Habitação calcula um "Índice de Acessibilidade à Habitação" que mede quantos salários mensais médios são necessários para comprar um apartamento médio em Israel. De acordo com os dados do Ministério da Habitação do final de 2025, o índice caiu para cerca de 160 salários, em comparação com um pico de 174 salários em 2024. O Ministério da Habitação definiu isso como "o primeiro sinal de mudança de tendência".
Este índice combina duas variáveis: preço médio do apartamento e salário médio. A queda pode ser resultado de um aumento nos salários ou de uma queda nos preços. Considerando os outros dados do trimestre, é provável que seja uma combinação dos dois, com ênfase nas quedas de preços no centro.
O que significa para os promotores que decidem lançar
Dada esta imagem, as decisões dos promotores devem considerar uma série de fatores específicos.
Primeiro, a localização é tudo. Um projeto em Jerusalém e no Norte opera em um ambiente de aumentos distritais. Um projeto no Centro e em Tel Aviv opera em um ambiente de quedas. São dois mundos diferentes, e a precificação e o marketing devem ser adaptados ao distrito específico.
Segundo, a concorrência com o mercado de segunda mão é uma nova realidade. Um comprador de 2026 já não avalia um novo projeto contra outro novo projeto. Ele avalia um apartamento novo contra um de segunda mão no mesmo bairro, que por vezes está disponível para ocupação imediata. A estratégia de valor do projeto deve ser clara em relação ao mercado de segunda mão, não apenas em relação a projetos novos concorrentes.
Terceiro, o cronograma da taxa de juros exige ajuste. Um promotor que assumiu no início de 2026 que a taxa de juros cairia rapidamente para 3 por cento ou menos, e que construiu um modelo de vendas de acordo, enfrenta uma lacuna crescente entre a expectativa e a realidade. Quarto e mais importante: não há mais espaço para decisões baseadas em sentimentos. Os dados do GCE e do Banco de Israel são acessíveis, claros e atualizados. Um promotor que opera com base nos hábitos de 2022 ou 2023 opera em um ambiente que já não existe.
Resumo
O primeiro trimestre de 2026 oferece um panorama nítido, mas não simples. O distrito de Jerusalém lidera as altas. O Centro e Tel Aviv estão em queda real. Apartamentos novos em crise relativa, o mercado de segunda mão está de pé. O Banco de Israel começou a cortar a taxa de juros, mas parou devido à inflação da habitação. O próprio GCE admite que seu índice é muito moderado em comparação com as quedas reais.
Quem adaptar sua estratégia de marketing e lançamento a esses dados na prática, sairá do ano com uma vantagem significativa sobre quem opera de acordo com os hábitos do passado. Este trimestre é uma janela de oportunidade, mas apenas para os promotores que estão dispostos a olhar para a realidade e não para o que eles desejam que ela seja.
Fontes
- GCE, Comunicado sobre o Índice de Preços da Habitação, fevereiro de 2026
- GCE, Comunicado sobre o Índice de Preços da Habitação, 16 de março de 2026
- GCE, Relatório de Volumes de Transações 2025, fevereiro de 2026
- GCE, Índice de Insumos da Construção Residencial, janeiro-fevereiro de 2026
- Banco de Israel, Decisão do Comitê de Taxas de Juros, 24 de novembro de 2025
- Banco de Israel, Decisão do Comitê de Taxas de Juros, 5 de janeiro de 2026
- Banco de Israel, Decisão do Comitê de Taxas de Juros, 30 de março de 2026 (inclui previsão da divisão de pesquisa)
- Ministério da Habitação, Índice de Acessibilidade à Habitação, janeiro de 2026