La historia que cuenta la CBS y que los titulares económicos pasan por alto
El mercado inmobiliario israelí no se comporta como una sola unidad. Se comporta como dos mercados completamente diferentes, y a veces opuestos, que son ajenos entre sí. Esta es la historia central del primer trimestre de 2026, y es más importante que cualquier dato individual.
Según el comunicado de la Oficina Central de Estadística (CBS) del 16 de marzo de 2026, el volumen de negocios del distrito de Jerusalén aumentó a una tasa anual del 5.4 por ciento en los últimos datos, mientras que el Distrito Central registró una disminución anual del 3.9 por ciento. El distrito de Tel Aviv disminuyó un 2.8 por ciento. Esta brecha, de más de 9 puntos porcentuales entre Jerusalén y Tel Aviv, es el dato más importante para los promotores inmobiliarios en Israel en este momento.
Quien toma decisiones basándose en el "promedio nacional" toma decisiones basándose en un número que en realidad no existe para él. Su mercado no es un promedio, es un distrito específico con una dinámica específica.
Qué está sucediendo realmente en Jerusalén
Jerusalén ya lideró los aumentos en la publicación anterior de la CBS de febrero de 2026, con un aumento anual del 9.6 por ciento en los datos de noviembre-diciembre de 2025. En la publicación de marzo de 2026, el ritmo se moderó al 5.4 por ciento, pero el volumen de negocios de Jerusalén sigue liderando todos los distritos. El Norte le sigue con un 3.2 por ciento.
Para un promotor que planea un proyecto en Jerusalén, este dato significa que existe un verdadero viento de cola de la demanda, y que una fijación de precios actualizada según el dato nacional engañará al proyecto a la baja. El gran riesgo aquí es una fijación de precios demasiado conservadora, no demasiado agresiva.
En el Norte, la situación es similar pero con menor intensidad. Un promotor que opera en Krayot, Afula o Tiberíades, trabaja en un entorno de crecimiento moderado pero estable.
Qué está sucediendo realmente en Tel Aviv y el Centro
Esta es la parte que los titulares económicos no destacan lo suficiente. El Distrito Central de la CBS, que incluye ciudades como Rishon LeZion, Petah Tikva, Ramat Gan, Holon, Bnei Brak, etc., registró una disminución del 3.9 por ciento a una tasa anual según la última publicación de la CBS. El distrito de Tel Aviv disminuyó un 2.8 por ciento.
Estas son disminuciones reales, no una moderación. Para un promotor que opera en el centro del país, esto significa que cualquier nuevo proyecto lanzado con las suposiciones de 2024 debe ser reevaluado. Una fijación de precios establecida hace 18 meses ya no refleja el precio que el mercado está dispuesto a pagar hoy.
También es importante saber qué dice la propia CBS sobre su medición. En el comunicado de marzo de 2026, la CBS señaló explícitamente que el índice no es adecuado para las operaciones de financiación e incentivos que ofrecen los promotores, y que la disminución real en las transacciones sobre el terreno es más profunda de lo que muestra el índice. En otras palabras, las disminuciones reales de los precios de lanzamiento en nuevos proyectos en el centro son superiores al 3.9 por ciento.
La crisis silenciosa de las viviendas nuevas
El segundo dato importante para los promotores es el destino del mercado de viviendas nuevas. Según el informe anual de la CBS publicado en febrero de 2026, el total de transacciones en el mercado inmobiliario en 2025 ascendió a aproximadamente 90,700 viviendas, una disminución del 11.9 por ciento en comparación con 2024. Dentro de esta cifra, las viviendas nuevas disminuyeron aproximadamente un 25 por ciento, y las de segunda mano representaron el 60 por ciento del mercado.
En el último trimestre hubo una cierta recuperación en los volúmenes. En el período de noviembre de 2025 a enero de 2026, el total de transacciones aumentó un 19.2 por ciento en comparación con el trimestre anterior. Las viviendas de segunda mano aumentaron un 27.2 por ciento. Las viviendas nuevas aumentaron un 12.2 por ciento. Pero es importante entender: esta recuperación se produce después de un trimestre muy débil, y las viviendas de segunda mano siguen liderando con fuerza. Solo en enero de 2026, las viviendas de segunda mano representaron más del 67 por ciento de las transacciones.
Un dato que se suma al panorama: el stock de viviendas nuevas no vendidas asciende a aproximadamente 86,290 unidades, la mayoría de las cuales no están listas para ser ocupadas. Esta es una oferta significativa que debe ser absorbida antes de que veamos un aumento real de precios en el mercado de viviendas nuevas.
Para el promotor, la conclusión es clara: un nuevo proyecto en 2026 compite contra dos enemigos. Uno, el stock acumulado de proyectos ya lanzados. El segundo, una creciente preferencia de los compradores por viviendas de segunda mano que se ofrecen a un precio más atractivo.
Bank of Israel - ¿Por qué se detuvo?
La tercera variable que los promotores deben entender es la situación actual de los tipos de interés. Después de un período de aproximadamente dos años de tipos de interés altos, el Bank of Israel inició un ciclo de recortes: el 24 de noviembre de 2025 recortó del 4.50 por ciento al 4.25 por ciento. El 5 de enero de 2026 volvió a recortar al 4.00 por ciento. Sin embargo, en las reuniones de febrero y marzo de 2026, el tipo de interés se mantuvo en el 4.00 por ciento.
¿Por qué se detuvo el banco? La respuesta aparece en el comunicado del banco del 30 de marzo de 2026. Una de las razones principales es precisamente el precio de la vivienda. El componente de vivienda en el Índice de Precios al Consumidor alcanzó el 4.2 por ciento a una tasa anual en febrero de 2026, un fortalecimiento significativo que limita al banco a seguir recortando.
La división de investigación del Bank of Israel estima que el tipo de interés promedio en el primer trimestre de 2027 estará entre el 3.50 y el 3.75 por ciento. Esto sugiere 1 o 2 reducciones adicionales de 25 puntos básicos durante los próximos 12 meses, pero no de inmediato.
Para los promotores, la implicación es crítica. Cualquier modelo económico que se basara en una rápida disminución de los tipos de interés en 2026 debe ser reevaluado. Los tipos de interés bajarán, pero más lentamente de lo que el mercado pensaba a principios de año.
Alquiler y la diferencia entre un inquilino nuevo y uno antiguo
Un dato importante para los promotores que evalúan proyectos con un modelo de alquiler (Built to Rent) también proviene de la CBS. En febrero de 2026, el alquiler para nuevos inquilinos (nuevos contratos al cambiar de inquilino) aumentó un 5.8 por ciento a una tasa anual. Por el contrario, las renovaciones de contratos con un inquilino existente aumentaron solo un 2.7 por ciento.
Esta brecha, de más de 3 puntos porcentuales, indica una creciente tensión en el mercado de alquiler. Un promotor que planea un proyecto con ingresos por alquiler debe entender que los mayores aumentos ocurren solo cuando se cambia de inquilino, y esto requiere una planificación operativa precisa.
Índice de Accesibilidad a la Vivienda - Primera señal de cambio de tendencia
El Ministerio de Vivienda calcula un "Índice de Accesibilidad a la Vivienda" que mide cuántos salarios mensuales promedio se necesitan para comprar una vivienda promedio en Israel. Según los datos del Ministerio de Vivienda de finales de 2025, el índice disminuyó a aproximadamente 160 salarios, en comparación con un máximo de 174 salarios en 2024. El Ministerio de Vivienda lo definió como "la primera señal de un cambio de tendencia".
Este índice combina dos variables: el precio promedio de la vivienda y el salario promedio. La disminución podría ser el resultado de un aumento de los salarios o de una caída de los precios. Teniendo en cuenta los otros datos del trimestre, es probable que se trate de una combinación de ambos, con énfasis en las caídas de precios en el centro.
Qué significa para los promotores que deciden un lanzamiento
Dada esta situación, las decisiones de los promotores deben considerar una serie de factores específicos.
Primero, la ubicación lo es todo. Un proyecto en Jerusalén y el Norte opera en un entorno de aumentos distritales. Un proyecto en el Centro y Tel Aviv opera en un entorno de disminuciones. Estos son dos mundos diferentes, y la fijación de precios y el marketing deben adaptarse al distrito específico.
Segundo, la competencia por las viviendas de segunda mano es una nueva realidad. Un comprador de 2026 ya no evalúa un nuevo proyecto frente a otro nuevo proyecto. Evalúa una vivienda nueva frente a una de segunda mano en el mismo barrio, que a veces también está disponible para ocupación inmediata. La estrategia de valor del proyecto debe ser clara frente a las viviendas de segunda mano, no solo frente a proyectos nuevos de la competencia.
Tercero, el calendario de los tipos de interés requiere un ajuste. Un promotor que asumió a principios de 2026 que los tipos de interés bajarían rápidamente al 3 por ciento o menos, y que construyó un modelo de ventas en consecuencia, se enfrenta a una brecha cada vez mayor entre la expectativa y la realidad. Cuarto y más importante: ya no hay lugar para decisiones basadas en sensaciones. Los datos de la CBS y el Bank of Israel son accesibles, claros y actualizados. Un promotor que opera basándose en los hábitos de 2022 o 2023 opera en un entorno que ya no existe.
Resumen
El primer trimestre de 2026 ofrece un panorama claro pero no sencillo. El distrito de Jerusalén lidera los aumentos. El Centro y Tel Aviv están en una disminución real. Las viviendas nuevas están en una crisis relativa, las de segunda mano se mantienen firmes. El Bank of Israel comenzó a recortar los tipos de interés pero se detuvo debido a la inflación de la vivienda. La propia CBS admite que su índice es demasiado moderado en comparación con las disminuciones reales.
Quien adapte su estrategia de marketing y lanzamiento a estos datos en la práctica, terminará el año con una ventaja significativa sobre quien opere según los hábitos del pasado. Este trimestre es una ventana de oportunidad, pero solo para los promotores que estén dispuestos a mirar la realidad y no lo que desean que sea.
Fuentes
- CBS, Comunicado sobre el Índice de Precios de la Vivienda, febrero de 2026
- CBS, Comunicado sobre el Índice de Precios de la Vivienda, 16 de marzo de 2026
- CBS, Informe de Volúmenes de Transacciones 2025, febrero de 2026
- CBS, Índice de Insumos de Construcción Residencial, enero-febrero de 2026
- Bank of Israel, Decisión del Comité de Tipos de Interés, 24 de noviembre de 2025
- Bank of Israel, Decisión del Comité de Tipos de Interés, 5 de enero de 2026
- Bank of Israel, Decisión del Comité de Tipos de Interés, 30 de marzo de 2026 (incluye previsión de la división de investigación)
- Ministerio de Vivienda, Índice de Accesibilidad a la Vivienda, enero de 2026