Préstamos de constructor – ¿Realmente se acabó la historia?
En los últimos años, el mercado inmobiliario en Israel ha ofrecido a los compradores de viviendas una opción tentadora: los préstamos de constructor. Se trata de préstamos que permiten al cliente adquirir una vivienda con un capital propio relativamente bajo, sin necesidad inmediata de hipoteca y, en algunos casos, incluso sin intereses ni indexación. Estos préstamos se han convertido en una parte significativa del total de las hipotecas, pero recientemente, agentes del mercado y el Banco de Israel han comenzado a expresar preocupación al respecto. ¿Están los préstamos de constructor a punto de desaparecer del mercado, y qué significa esto para compradores y promotores?
¿Realmente se están acabando los préstamos de constructor?
La respuesta corta es: todavía no, pero las restricciones están en camino. El Banco de Israel ha comenzado a presionar a los bancos debido a un fuerte aumento en la proporción de préstamos de constructor, del 6%-8% del total de las hipotecas al 17% de los nuevos préstamos. Este cambio genera preocupación de que estos préstamos puedan distorsionar los precios de las viviendas y cargar a los compradores con pesadas obligaciones a largo plazo.
¿Por qué los préstamos de constructor son buenos para los compradores?
Los préstamos de constructor se han vuelto populares entre los compradores de viviendas gracias a varias ventajas claras:
- Requisito de capital propio bajo – Los préstamos de constructor permiten al comprador ingresar al proyecto con un capital propio más bajo, lo que permite a muchos hacer realidad el sueño de la vivienda.
- Aplazamiento de la hipoteca – En un entorno de tasas de interés altas, aplazar la hipoteca puede ser rentable para el cliente, ya que paga intereses bajos o nulos sobre el préstamo del constructor y espera a obtener la hipoteca cerca de la fecha de entrega.
- Flexibilidad financiera – El préstamo permite al comprador mayor flexibilidad en el momento de liquidar sus activos existentes o invertir el capital disponible de otra manera hasta la finalización de la transacción.
¿Hay desventajas para el comprador?
Cuando se trata de un préstamo sin intereses ni indexación, no hay desventajas notables para el cliente. Sin embargo, hay que tener en cuenta la indexación al índice de insumos de construcción, que actualmente se aplica a aproximadamente el 40% de los pagos de la propiedad. Aunque esta indexación también existía en el pago estándar, es importante recordar que sigue siendo un posible coste adicional para el comprador. Además, hay proyectos que ofrecen exención de la indexación al índice de insumos de construcción, lo que hace que la transacción sea aún más atractiva para los compradores.
¿Cuáles son las ventajas de los préstamos de constructor para el promotor?
Los préstamos de constructor también son beneficiosos para los promotores en el mercado inmobiliario:
- Venta a precio de mercado – Los préstamos permiten al promotor vender viviendas aparentemente a precio de mercado, sin bajar el precio de la vivienda, y así generar un flujo de caja positivo para la cuenta de acompañamiento.
- Aumento del ritmo de ventas – La posibilidad de aplazar los pagos y obtener un préstamo sin intereses ni indexación acelera el ritmo de ventas.
- Ahorro en intereses – Los préstamos de constructor suelen tener una tasa de interés más baja que la de la cuenta de acompañamiento, lo que reduce el coste de financiación para el promotor.
¿A quién perjudica?
El aumento de los préstamos de constructor genera preocupación al Banco de Israel, ya que implica un aumento de la exposición del sistema bancario al sector inmobiliario. Asimismo, los préstamos pueden aumentar la tasa de financiación total por encima del 70% del valor de la propiedad, ya que el préstamo del constructor también se considera parte de la hipoteca.
¿Qué ha pasado recientemente?
A principios de semana, el Banco de Israel anunció que está preocupado por el aumento de los préstamos de constructor y ha pedido a los bancos que endurezcan sus políticas de gestión de riesgos. En consecuencia, los bancos ahora deben llevar a cabo:
- Verificación de la capacidad de pago – Los bancos deben examinar a fondo la capacidad de pago de los clientes, incluyendo escenarios económicos futuros.
- Divulgación adecuada – Compromiso de explicar a los clientes los riesgos y los pagos esperados en estos préstamos.
- Provisiones para pérdidas crediticias – Aumento de las provisiones como medida de protección contra los riesgos de incumplimiento de pagos.
Actualmente no existe una regulación vinculante al respecto, pero el Banco de Israel transmite un mensaje claro de insatisfacción con la situación, e insinúa que en el futuro podrían tomarse medidas más estrictas si la situación continúa representando un riesgo económico.
La reacción en el mercado: Los bancos comienzan a cambiar las condiciones
Bank Leumi fue el primero en endurecer las condiciones para los préstamos a constructores, y decidió exigir una compensación acordada del 20% al cliente y limitar la tasa de financiación al 40% en los préstamos subsidiados. Los clientes con una aprobación preliminar existente no se verán afectados por los cambios. Se espera que otros bancos publiquen decisiones similares en los próximos días.
Conclusión
Los préstamos a constructores ofrecen ventajas claras para compradores y promotores, pero pueden representar un riesgo para el sistema bancario y la economía en general. Aunque el Banco de Israel no establece actualmente restricciones inequívocas, es evidente que la tendencia del mercado podría cambiar en un futuro próximo. Los compradores de viviendas deben ser conscientes de las limitaciones y los posibles riesgos, y comprender el impacto de sus decisiones financieras en su futuro económico.
Si está considerando comprar una vivienda y solicitar un préstamo a un constructor, es importante verificar todos los detalles con el banco y asegurarse de que comprende las implicaciones a largo plazo.
Puede consultar las condiciones del mercado e información sobre la adquisición de bienes raíces en la guía de compra de propiedades en Israel - www.israelos.com